中山樓盤

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中山樓盤投資行情分析

2019-08-28

最近中山樓市實行限外,全城一手樓盤幾乎都有不同程度的降價促銷,土地市場更是出現了10宗現房銷售地塊9宗流拍的慘狀,可謂極其慘淡。房價一下行,投資客立馬人心惶惶。作為一個旁觀者,我倒覺得降價力度並不大,統計49個樓盤中,雖然降價的樓盤數量多,但降價力度集中在500-1000元每平的有28個,降價1000-2000元每平的有5個,降價超過2000元每平的有3個,漲價的有12個,還有一個樓盤是高層降價,別墅漲價。從數據看來,降幅並不大。要知道樓盤漲價的時候,一夜之間都可能漲幅超過1000元每平的。從均價上看,價格集中在15000元--20000元每平。價格依然在高位。要知道,在2015年的時候,中山房價大把5000元一平的房子。



過去這兩年中山樓市上漲快的原因主要是深中通道的利好消息,吸引了大量的深圳客。深圳客在炒高了惠州和東莞之後,發現中山樓價簡直是白菜價,深中通道建設的消息立馬吸引來深圳的投資客。深圳客的瘋狂大量入手中山樓市,價格跳漲。


目前,中山樓市下行的主要原因是限外。在此政策下,中山本地居民已經無法支撐起中山大量上市的供給。本地居民需求不足,資金不足,中山本身又無法吸引大量的外來人口。在此政策下,樓市繼續下行是大概率事件。


買了中山樓盤的投資客咋樣了?


中山樓市的投資客中深圳客貢獻不小。深圳人炒起了東莞惠州房價才轉戰中山的。深圳客大致分為兩類:一類是買不起深圳房子的隻好轉戰周邊市場,退而求其次進行首次置業,二類是深圳有住房,手上餘錢又不夠在深圳投資二套轉戰周邊市場的。


我一個在深圳工作的同事2015年在中山一口氣買了兩套房,一套兩房一套三房。兩房是中山市區的二手房,三房在中山郊區的新房。那時中山房價才5000元上下。一套70平的兩房不到40萬。100平的三房也就50萬出頭,兩套房子100萬拿下。首付也不過30萬。三年過去了,現在中山房價也漲到1萬多了。翻了不止一倍了。兩房現在出租中,租金1500元一個月。可以抵掉大部分房貸。大房子依然沒有裝修,空置著。月供照還。房子不裝修的原因是裝修費也是一筆大開支,而當地租金卻不高,而且中山郊區還沒發展起來,房子還沒有那麽容易租出去。即便租出去僅裝修費都要五六年才能回本。使用五六年以後的房子裝修也差不多報廢了。因此他並不想賺租金收益,房價上漲的收益已經足夠了。



而另一個在中山工作的同事就沒有那麽幸運了。原本在中山有一套住房,前兩年想再買套大的。看一看想一想晃一晃就沒有下文了,至今也沒有買二套房來投資。說起這個事,他是相當後悔,錯過了2016年的機會,現在房價上漲那麽多,又買不起了。


是不是深圳人更有投資眼光,殺遍惠州東莞中山樓市,把周邊房價都炒起來了。而當地人卻渾然不知。現在雖然中山樓市有下行趨勢。但隻要不是高位接盤的人,並不慌張。就如同我那買了兩套房的同事。畢竟房價攔腰下跌的可能性還不大。隻要賬麵上是賺的,心裏還是安穩的。


中山樓盤投資房子空置,當地無法提供有競爭力的工作機會是主因


惠州也好,中山也罷,適合居住和養老,並不適合年輕人拚搏。原因是深圳周邊城市的就業市場比起深圳來畢竟沒有優勢,沒有合適的崗位,更沒有可與深圳匹敵的高薪。年輕人都想乘著年輕多打拚幾年。因此不管是買了惠州還是中山房子的深圳人,沒幾個是搬過去住的。因此房子要麽出租要麽空置。



買房不住意義何在?


即便房子幾套,還得在深圳租房生活,還得苦逼的蝸居在狹小的出租屋裏。花掉大部分儲蓄買的房子並沒有帶來生活品質的改善,也沒有獲得實際收益,那買房的意義何在?對抗通脹帶來的貨幣貶值,買房的意義就是賬麵價值和心理安慰。

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