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必看,珠海房產未來十年的投資邏輯!

2019-08-19

近期,珠海迎來了30多度的同時,還迎來了珠海樓市不同程度的火熱。


鬥門時代天韻、雅居樂等等項目,今天也迎來了開售


現場也是相當的熱鬧。


根據安居客數據中心城市板塊的新房均價進行統計,丝瓜草莓向日葵芭比app无限看可以看到:


珠海房產大灣區除去香港澳門之外的九個城市73個主要行政區中,有40個區域在灣區綱要發布三月後價格上漲,有33個區域下跌。

珠海房產


根據統計,灣區九城的來訪量,珠海房產基本處於激增狀態;灣區綱要頒布,加之小陽春等樓市黃金節點,買家買房熱情高漲。


而開盤成交方麵,廣州、佛山、江門的主城區,以及廣州、深圳、惠州、珠海與中山的近郊區域,都取得了不錯的開盤成績。


在價格變動方麵,佛山與肇慶的主城區,以及廣州、惠州和珠海的近郊區域都取得了約15%-40%的增長。



不得不說,在大灣區背景下,珠海的地理位置、經濟地位、優質資源聚集能力已經讓珠海成為投資的熱點區域,因此他的吸引力也是麵向全國的。


但是,大家在珠海投資房產需要注意兩個問題。


di一,首先要確定珠海房產片區,標的。


第二,現在有個很敏感的問題——房住不炒,意味著政府從中央層麵上就不願意房價上漲,地方政府不管是主動的還是被動的壓力都比較大,大家現在都疑慮房價會不會漲、會不會跌。


阿甘生想在這裏說一句:


剛需不要猶豫,抓緊時間上車。



由於各種各樣的原因,加上珠海目前正在大搞開發,橫琴新區、西區航空新城以及鬥門新城區,唐家區不斷傳來利好消息,珠海現在還屬於一個快速發展中的三線城市,所以說:珠海的房價是不可能跌的,但未來三五年內也不要期望有大的爆漲。


所以如果你是純投資一定要把這個事情看清楚,這樣你才可以客觀的計算自己的珠海樓盤投資資金成本。


所以說現在買房投資是一個長期投資而不是短期快進快出的玩法了。前幾年買房,閉著眼睛掙錢的時代已經過去了。



但如果你是剛需就不用考慮這些了,你需要改善自己的生活、孩子需要上學,要把這些居住需求放在首位。看自己能承受多少資金,注意流水,這些得你自己計算。


當前珠海樓盤投資市場情況下,投資房產需要注意什麽?


我覺得這個問題大致可分為自住和投資來回答這個問題。


首先是自住的角度。近段時間,有什麽很多人加我,找我聊天,谘詢房產投資問題,其中,我發現一個很明顯的問題——他們自己本身都搞不明白,到底是自住需求還是投資需求為主。


那我認為,房產本身都帶有投資屬性。


尤其是這十幾年來投資屬性占據了主要地位,自住需求反而是次要的。


很多一些小資家庭,看著別人說,哇哇哇,這誰誰誰家投資房產賺了不少,那個也賺了不少,我也去趟趟這渾水!!


未來幾年時間裏,投資房產要記得:房住不炒。


這也預示著,房子居住屬性排di一位,而投資屬性去到了第二位。


所以,房產投資首先要分析到底是自住屬性還是投資屬性為主,想清楚之後再考慮怎麽操作。


如果是自住屬性為主的,則需要根據自身的家庭情況、工作情況、子女情況、需要的教育情況、資金條件等等情況以及需求,來去谘詢房地產!!


如果是投資的角度。我覺得現在對於投資客來說:珠海樓盤投資,則需要往長遠的眼光去看待啦!!因為前幾年大家在投資房產時都玩高杠杆,但從去年開始,諸如爆倉、法拍房增多等現象密集出現,這些都是高杠杆帶來的悲劇。


昨天看到央行發布的一組數據:


3月份發放居民部門短期人民幣貸款約4300億,創下曆史紀錄。


其背後原因有兩個:


首先是因為就業不振,大家需要短期貸款如信用卡來補流水;


更大的一塊是因為買房杠杆太高了,有人頂不住,需要短期貸款來周轉。


因此,我覺得從投資客的角度來講,首先要重視你的資金成本。比如每年五個點的銀行貸款利息就是你的資金成本之一,這五個點的複利,加上房產的交易稅費,再加上要還的利息,與你的投資收入相減,才是你的回報。


我之前算過一筆賬,按現在房住不炒橫盤的情況,投資客的本金五年基本就賠掉了,一分錢也拿不回來。如果能撐過這個冬天,那就能撐到黎明;撐不過去,就血本無歸。如果你不會算這筆賬,說明還是個小白,趕快回去學習,不要再往房產投資方向邁一步了。


總之,自住剛需趕快買,因為未來一定是通脹社會,借未來的錢置今天的產,永遠是不吃虧的。此外,自住還要考慮教育、生活等需求,但不要太過考慮劃不劃算的問題,該買就買。



最後我想說的是:影響珠海樓市房價的關鍵因數很多,

短期看金融,中期看土地,長期看人口,這是市場的角度去分析,當然,這裏麵還有更大的一個變數,就是政策的變動。


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