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2019年上半年全國房地產總結與展望|珠海買房需求篇

2019-07-13

2019年上半年,改善性需求持續釋放,新房普通住宅市場三房、四房產品占比穩中有升,舒適型產品去化表現上佳;聯排別墅占比過半,獨棟雙拚別墅在三四線比重大幅上升,中高端改善需求被激發釋放;多城開閘網簽備案,豪宅成交顯著回升但仍集中於北上深;二手房市場剛需、首改客群依舊是主要購買力,小麵積、低總價產品在上半年集中成交。


總結


01


珠海買房普通住宅:大麵積三房、四房占比穩中有升,舒適型兩房、三房漸走俏


CRIC數據顯示,今年前5月,67個樣本城市商品住宅市場繼續以改善需求為主導,三房穩居成交主力,100-140㎡麵積段產品集中熱銷,四房占比迅速增長;同時交叉分析來看,多數城市兩房、三房都朝大麵積化、空間闊綽舒適型轉變。但受房價和購買力差異影響,不同能級城市間又顯著分化:一線城市熱銷產品趨向緊湊型小型化;二三四線城市大麵積、舒適型產品去化更佳。


1、主力三房成交近53%,四房比重提升大,二房占比持續走低


67個樣本城市三、四房產品合計占比超70%,尤其是三房產品占比高達52.5%,占據成交主力地位。相較於2018年,一、二房和複式產品成交進一步回落,其中二房產品占比降至18.2%,下滑2.9個百分點跌幅明顯。其餘各戶型產品成交占比均有不同程度回升,特別是四房產品上漲幅度大,占比增加2.1個百分點升至18%。


一線城市房價高企,購房需求集中在剛需和剛改,二房、三房產品成交占比超過70%。與2018年相比,複式產品成交熱度回升明顯,一、二房產品成交活躍度也有提升,此前成交增長較快的四房產品在今年前五個月占比大幅回落了2.8個百分點。


二線城市改善需求成交異常活躍且還在加速釋放。三房產品穩中有升占比超五成,四房成交占比升至17.5%,較2018年增加1.9個百分點上漲顯著。而其餘各類產品占比均有下降,尤以二房幅度大,成交占比較2018年減少了2.3個百分點。


三四線城市追求舒適大戶型的改善購房更普遍,三、四房合計占比近80%,明顯高於其他各線城市。相較於2018年,四房產品成交占比攀升3.7個百分點至21%,上升幅度大,三房產品再漲1.3個百分點,二房產品成交占比銳減4.8個百分點高於全國平均水平。



2、100-140㎡穩居成交主力,一線城市因高房價90㎡以下產品熱銷


67個樣本城市中,100-140㎡各麵積段為成交主力占比近五成,特別是100-120㎡產品上漲幅度大。而90㎡以下段產品成交明顯下降,尤其是80-90㎡減少了1.9個百分點。


一線城市房價高企,置業客群更注重滿足功能性需求,熱銷戶型普遍傾向於小麵積段產品。具體來看70-90㎡產品為成交主力,占比33.6%,就與2018年相比,成交上升的皆為90㎡以下產品,合計增加了近6個百分點,而90㎡以上各麵積段產品,特別是120-140㎡占比回落突出,減少了2個百分點。


二線城市中,100-140㎡麵積段產品優勢最為突出,合計占比超四成。珠海買房較2018年來看,100-120㎡產品增加了2.4個百分點,其占比上升幅度明顯高於其他各線城市,90㎡以下小麵積段產品占比則大幅回落超5個百分點。


三四線城市成交主力麵積段同樣是100-140㎡產品,由於改善客群偏好居住空間的舒適度甚至受到攀比購房心理的影響,120-160㎡麵積段的產品相較於2018年顯著增長。



3、90-120㎡舒適型三房去化上佳,120-160㎡四房仍是成交主力


對三四房產品而言,適銷對象大都是喜好舒適居住空間的改善客群,購買力強勁。67個樣本城市中,90-120㎡產品合計占比超六成,整體舒適型三房戶型去化上佳,而120㎡以上大麵積段占比皆有不同程度下降;四房產品主力麵積段為120-160㎡,其中120-140㎡占比44.4%最多,且在各線城市都最為熱銷。相較2018年,120㎡以下四房上升1.9個百分點,而160㎡以上各麵積段占比有所回落。可見在高房價壓力下,當前三四房成交結構都有小型化的趨勢。



02


別墅:一、二線聯排疊加,珠海買房持續熱銷,三四線獨棟雙拚比重大幅上升


1-5月,67個樣本城市中聯排別墅和疊加別墅占比近九成仍為成交主力。但與2018年相比,珠海置業成交份額的聯排別墅下滑3.59個百分點,而疊加別墅成交上漲2.98個百分點漲幅大,其餘產品占比輕微波動,基本與2018年持平。


三四線城市聯排別墅雖較2018年銳減了7.02個百分點,但其占比依然有近50%,仍是當前別墅產品需求的首要選擇。其餘各類產品均有上漲,特別是獨棟、雙拚等舒適型別墅正逐漸趨於流行,淨增幅皆超過2個百分點,顯著高於一、二線城市。



03


高端豪宅:北上深仍是豪宅聚集地,北京、福州、東莞等放量增長


1-5月,總價1000萬以上豪宅主要集中在一線以及核心二線城市,北上深仍是千萬級豪宅聚集地,成交套數皆超1000套,遙遙領先於其他城市。受惠於豪宅網簽備案逐漸放開,上海、深圳千萬級豪宅成交顯著放量,同比均倍增。


上海更以3493套高居榜首,同比增長117%。蘇州、南京、廈門這類核心二線城市豪宅市場表現可圈可點,成交套數都在100套以上。三四線城市中,珠海、溫州和佛山千萬級豪宅成交套數都在50套左右,順利躋身豪宅成交套數TOP20城市行列。



04


二手住房:二房是主力,三房占比提升,小麵積低總價房源成交更集中


隨著改善需求持續釋放,1-5月二手房購房偏好也向大戶型產品傾斜。雖然90㎡以下小戶型占比約65%仍是市場主力,但產品成交量已呈現回落趨勢。整體看來二手房市場運行相對平穩,70-90㎡的二房、90-120㎡的三房更加受到購房者的青睞,成為剛需以及首改需求的購房選擇。


1、90㎡以下小戶型占比超60%,二線城市100㎡以上產品漸受歡迎


1-5月,10個樣本城市中,100㎡以上二手住宅成交全線上行,占比較2018年上漲1.63個百分點,其中各麵積段產品漲幅不大,整體成交表現平穩。而90㎡以下特別是70㎡以下麵積段下滑明顯,較2018年降幅達1.2個百分點,但其成交比重達36.8%,依然占據多的成交份額,是當下的需求主流。


4個一線城市剛需產品仍為購房者的選擇,70㎡以下二手房占比42.7%居首,但較2018年回落了0.46個百分點,成交已現回落跡象。而70-180㎡各麵積段成交占比全部提升,但整體漲幅僅0.66個百分點,波動並不明顯。此外180㎡以上二手住宅成交量繼續遇冷,占比僅2.7%,可見豪宅客群對二手住房並未展現出較大的熱情。


6個二線城市二手房成交結構明顯趨大化,珠海樓盤整體改善性換房需求量逐漸增大。100㎡以上麵積段占比全部上升,較2018年增加3.24個百分點,其中120-140㎡麵積段增幅大,上漲1.18個百分點。而100㎡以下麵積段產品則全線下降,尤其70㎡以下產品下跌2.5個百分點尤為顯著。



2、客群正由剛需過渡至改善,二房占比有所回落、三房則明顯回升


據CRIC不完全統計,深圳、合肥、武漢、重慶4個樣本城市二手房成交結構中,二房、三方合計占比約80%,顯著高於其他戶型,剛需、首改客群依然為城市二手房購房的主要購買力。從增幅來看,一二房產品有較大回落,其中一房降幅大,下滑近4個百分點;二房雖然仍是成交主力,但除重慶外其他三市均有所下滑,因此整體也減少了2.1個百分點,尤以合肥跌幅大,較2018年回落了3.17個百分點。三房、四房、五房及以上戶型產品逐漸展示出熱度,占比呈現上漲趨勢,其中三房戶型產品較2018年上漲4.6個百分點,位列增幅首位。



3、小麵積、低總價產品持續熱銷,90㎡以下兩房、70-120㎡三房去化更佳


從4個樣本城市主力成交戶型二、三房成交麵積段占比情況來看,中小麵積段、低總價二手住房受到購房者青睞。二房中,珠海樓盤90㎡以下麵積段產品成交占比近九成,較2018年上漲4.43個百分點;三房中,70-120㎡麵積段產品成交占比高達72%,較2018年上漲4.51個百分點,而120平米以上麵積段戶型下跌4.26個百分點,這也與新房成交主力麵積段基本吻合。糾其原因主要還是熱點一、二線城市本身二手住宅發展較為成熟,市場中存在大量小麵積、低總價的“老破小”住宅可供交易,此外在供應受限,調控政策加劇下,新房高價壓力迫使部分客群選擇二手房市場,小麵積、低總價、高性價比的二、三房戶型成為購房者剛需或是首改的首要目標。



展望


01


改善需求仍將是成交主力,三房、四房成交占比有望持續提升


當下改善性需求持續釋放,三房產品長期占據過半的市場份額,四房成交占比也是穩步提升。展望未來,改善性客群依舊是房地產市場最為重要的置業群體,三房、四房市場占有率有望持續提升。具體而言,受惠於改善性需求持續釋放,三房仍是市場成交主力,市場占有率有望穩步提升。尤其是二線以及三四線城市,購房者普遍喜歡一步到位,三房去化前景著實可期。隨著二孩家庭持續增多,四房成交占比也將持續提升。尤其是三四線城市,在預算條件許可的情況下,購房者更為青睞大戶型產品,四房有望占據更大的市場份額。反觀剛需市場整體低迷,二房成交占比將持續走低。尤其是多數三四線城市,受限於人口持續淨流出,增量購房需求著實寥寥,二房去化前景依舊不容樂觀。


02


二三線城市珠海置業大麵積、舒適型產品或將重蹈一線產品小型化之路


在二三線城市,潛在置業客群普遍有著較強購買力,無論是剛需客群,還是改善性客群,購房消費適度升級正在發生,舒適型產品成交去化明顯優於緊湊型產品。具體而言,80-100平方米兩房、90-120平方米三房去化表現上佳,成交占比也是持續提升。展望未來,“準客戶”兩級分化現象將愈加明顯,潛在置業客群大都來在於中高收入群體,市場購買力依舊堅挺,購房消費適度升級助力舒適型產品持續熱銷,80-100平方米兩房、90-120平方米三房成交去化依舊不成問題。


受製於房價過快上漲,低收入群體迫於購買力透支出現購房消費降級,甚至被暫時排擠出房地產市場,緊湊型產品成交去化或將提升,典型如在一線城市占據相當市場份額的90平方米以內的小三房,或將在二線以及三四線城市複製一線城市的發展路徑。


03


二手房逐漸轉向改善換房需求,小麵積、低總價二三房更易成交


二手房市場成交主力仍是剛需以及改善客群,兩房、三房成交占比穩居市場前列。其中,改善性需求持續釋放,三房成交占比明顯提升;剛需相形見絀,兩房成交占比有所回落。性價比乃是二手房置業客群首要考慮因素,緊湊型兩房、三房產品更受市場歡迎。展望未來,丝瓜草莓向日葵認為二手房市場將逐漸由剛需過渡至存量改善性換房需求,三房成交占比將繼續提升,兩房成交占比則將緩步回落。緊湊型產品性價比優勢突出,往往有著更高的市場接受度,小麵積、低總價產品更易成交。

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