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珠海房地產回溯與展望:2019珠海樓市半年“考”

2019-07-13

政策:一城一策 穩字當頭


上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基調,落實一城一策、城市主體責任的長效機製。住房和城鄉建設部連續兩次預警提示。貨幣政策中性偏積極,央行接連兩次降準,累計釋放長期資金約1.08萬億元。房地產信貸政策相較寬鬆,房貸利率連續6個月逐級回落。搶人大戰再掀高潮,更多二三線城市調降人才落戶門檻。


今年4月,珠海房地產住房和城鄉建設部對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。5月,住房和城鄉建設部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。。


在貨幣政策方麵,上半年,央行接連兩次降準,累計釋放長期資金約1.08萬億元。受惠於貨幣政策中性偏積極,銀行間市場流動性合理充裕,寬貨幣至寬信用的傳導鏈條漸顯成效,一季度累計社融增量8.18萬億元,人民幣貸款增加5.81萬億元,皆創單季度曆史新高。不過,受多方麵因素影響,短期內實體經濟下行壓力再次浮現,二季度社融、信貸略有放緩。譬如,5月,社融增量1.4萬億元,人民幣貸款增加1.18萬億元,整體依舊符合珠海樓市市場預期。


珠海樓盤房地產信貸政策相較寬鬆,房貸利率連續6個月逐級回落。融360數據顯示,無論是首套還是二套,房貸平均利率皆呈“拋物線”式回落。具體而言,2018年1月~10月房貸利率逐月提升,首套、二套房貸平均利率分別升至5.71%和6.07%階段性高位。2018年12月以來房貸利率則持續走低,截止到2019年5月,首套房貸平均利率降至5.42%,較前期高點減少0.29個百分點;二套房貸平均利率跌至5.74%,較前期高點減少0.33個百分點。


從實際情況看,政策對於珠海樓市市場保持高度的敏感性,哪裏市場有變化哪裏就有潛在政策。政策總體穩定的背景下,一城一策也是下半年及更長時間的政策基調。


搶人大戰再掀高潮,且呈愈演愈烈之勢。一方麵,更多二三線城市加入搶人大戰,紛紛調降人才落戶門檻。例如:專科及以上學曆人才在杭州市工作並繳納社保,可直接落戶;珠海樓盤市全麵放開城區、城鎮落戶遷入條件限製。另一方麵,部分城市相繼落地購房補貼、生活補貼、個稅減免等一係列優惠措施。


展望未來,克而瑞研究中心(以下簡稱“克而瑞”),房地產市場將以“穩”為要務,夯實城市政府主體責任,切實把穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處。長期來看,熱點城市調控政策仍需從緊執行,且不排除加碼調控的可能性。多數三四線城市房地產市場仍存較大的下行壓力,調控政策微調放鬆已在預期之中。下半年,房地產信貸政策或將適度收緊,房企融資將明顯收緊,尤其是那些激進拿地的房企將成重點監管對象。在資金利率相較低廉的大環境下,商業銀行仍將增配居民房貸業務,房貸利率有望延續前期下行趨勢,但進一步下降空間相對有限。


珠海樓盤市場:前高後低 分化加劇


2019年上半年,部分城市出現樓市“小陽春”、土地市場回暖等,受到輿論廣泛關注。重點14城(北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州)二手房市場大幅調整後,需求開始釋放,同比去年微增3%。


研究院發布的《2019中國房地產半年報》指出,上半年,全國重點城市房地產市場(主要為一線城市和區域中心城市)從低迷中走出,但回暖並不穩定,市場整體表現出“前高後低,分化加劇”的特點。上半年後期,成交量雖然下落,但新增客源及帶看量並未同步減少,這意味著下半年購房需求仍在且有一定的上行動力。不過,重點城市的改善型需求受製於認房認貸難以釋放,市場缺乏向上的動能。


“上半年,重點城市二手房市場在部分地區一季度行政調控放鬆、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下,從底部回暖。”研究院首席分析師認為,這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下,市場回暖並未持續。2019年上半年呈現明顯的“前高後低”特征。重點城市二手房市場底部回暖之後需求開始顯現疲態,二季度月均成交比3月減少21.5%。同時,預期隨市場回落而走弱。珠海樓盤交易數據顯示,大部分城市掛牌價下跌,在14城中,9城業主報價呈現出較明顯跌幅。


2019年上半年,市場的分化也更為明顯。一是調控較早的城市波動小,如上海、北京等城市市場升溫相對溫和。二是二線新房市場分化,前期回落較早的強二線與東北、西南地區部分城市出現回暖,如天津、南京、長春、昆明等。三是土地市場分化,二線城市升溫更加明顯。

在土地市場方麵,1月~5月土地整體市場“走出低穀”。新房銷售好轉帶來資金流,外加融資環境改善,開發企業資金難題有所緩解、拿地熱情上升。3月後,300城土地成交呈現逐步上升的態勢,市場表現好於去年。1月~5月,300城土地成交宗數及成交規劃建築麵積較去年同期分別增加6.3%和4.8%。


從珠海樓盤購房需求看,改善性需求持續釋放。在新房普通住宅市場,三居室、四居室產品占比穩中有升,舒適型產品去化表現上佳;聯排別墅占比過半,獨棟雙拚別墅在三四線城市比重上升,中高端改善需求被激發釋放;多城開閘網簽備案,豪宅成交回升,但仍集中於北上深。在二手房市場,剛需、首次改善客群依舊是主要購買力,小麵積、低總價產品在上半年集中成交。


展望下半年,克而瑞認為,二手房市場將逐漸由剛需過渡至存量改善性換房需求,三居室成交占比將繼續提升,兩居室成交占比則將緩步回落。緊湊型產品性價比優勢突出,有著更高的市場接受度,小麵積、低總價產品更易成交。


《2019中國房地產半年報》認為,重點城市市場潛在需求普遍存在,這將是支撐下半年市場上行的動力。貝殼交易數據顯示,今年二季度,重點城市新增客源及帶看客戶量並未出現明顯下滑。但是,這股力量尚不能支撐房價上漲。這是因為目前重點城市都是改善型需求主導的市場,在認房認貸的政策下,換房需求的杠杆被極大壓縮,不存在大幅向上動力。珠海樓盤項目“穩”是下半年的大主題也是市場麵的常態。


珠海樓盤項目提醒,當下市場處於嚴格調控下,需求難以釋放,後續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將麵臨“新庫存”問題。在貝殼研究院監測的29個重點城市中,有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月,13個城市月末庫存環比持續增加4個月,7個城市月末庫存環比持續增加5個月,庫存下降的城市僅有上海和蘇州。


房企:增速放緩 聚焦主業


2019年上半年,百強房企總體銷售規模保持增長,增速較2018年同期顯著放緩。5月,受部分城市政策調控收緊影響,一季度以來的“小陽春”行情有所降溫。短期來看,6月房企加大推案及營銷力度,衝刺半年度業績目標。克而瑞預計,下半年,百強房企表現將趨於平穩,更注重聚焦主業、穩健高質量發展。全年整體規模增速預計將放緩至20%左右,千億元房企則有望在2018年30家的基礎上繼續擴容至35~40家。


2019年1月~5月房地產市場保持穩定預期,由於政策調整和市場不確定性影響,單月業績增速波動較大。整體來看,百強房企總體銷售規模保持增長勢態,銷售規模增速較2018年同期有所放緩,房企整體表現趨於平穩。其中,5月,房地產市場因多個熱門城市調控政策的收緊及“小陽春”行情衝勁減弱而有所降溫,單月權益業績增速僅5.5%,較3、4兩月的12.3%和16.6%有明顯回落。6月,企業因衝刺半年度業績目標,積極加大推案和營銷力度,銷售規模增速預計小幅升高。


在企業表現方麵,各梯隊房企業績規模增速放緩,延續持續分化格局。具體來看,2019年1月~5月,TOP100房企整體操盤銷售業績規模近3.5萬億元,同比微增4.1%。在TOP50房企中,僅5家房企銷售業績幅度下降,龍頭企業規模穩步增長。同時,截至5月末,TOP3、TOP10、TOP20、TOP30房企的銷售金額集中度已分別接近14%、29%、40%和47%。


在業績目標方麵,半數房企目標完成率較高,全年目標完成仍有一定壓力。具體來看,對於目前已提出全年目標的房企,前五月,半數房企目標完成率高於34%。36家房企中有5家房企的目標完成率高於40%。寶龍、越秀、中海、建業、雅居樂、恒大、中駿等房企銷售表現較為突出,目標完成情況較為樂觀。其中,寶龍目標完成率為45%;越秀以42.5%的目標完成率在所有房企中也處於較高水平;恒大目標完成率為38.6%,位居第六,銷售規模相對有保障。


展望下半年珠海樓盤項目房企在業績與企業戰略層麵的調整,克而瑞認為,在業績方麵,整體規模步入平穩增長,增速預計放緩至20%左右。銷售百強房企整體規模增速回落,市場有降溫表現。短期來看,6月作為房企衝刺半年度業績的關鍵節點,會為企業規模增長帶來一定的推動力。房企為了完成上半年的考核目標會加快出貨,成交量會反彈。但是,由於前期積壓的市場需求大都釋放完畢,同時在調控常態化預期下,業績增速或仍將趨緩。


基於目前政策和市場背景,克而瑞預計,房企完成全年銷售目標仍有一定壓力,預計下半年企業需要著重發力,加速推貨入市或通過降低預售價格以達成全年業績目標。


在戰略布局上,珠海樓盤項目指出,各地政府結合市場實際情況“因城施策”,房地產市場將長期處於平穩健康發展,房企將更加謹慎地進行戰略布局。龍頭房企將保持穩健高質量的發展勢態,頭部效應將日趨明顯。同時,2018年以來,大部分規模房企戰略從多元化更趨於向主業聚焦。

克而瑞認為,未來,房企之間規模化競爭將持續深化,行業集中度進一步提升,TOP30房企集中度預計提升至48%左右,各梯隊市場份額趨於穩中有升。從千億元房企的數量來看,2019年千億元房企有望在2018年30家的基礎上繼續擴容至35~40家,新晉千億元房企的銷售規模也有望進一步提升。


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